当前房地产市场走势透视 ：在持续回暖中努力转型

国家统计局18日发布数据显示据测算8月份70个大中城市新建商品住宅价格同比综合平均从上月下降0.4%转为上涨1.7%为自2014年9月份以来首次转正 。
　　二季度始商品房和商品住宅销售额 、销售面积同比增长由负转正全国房地产用地供应环比由负转正……在数据连续“转正”背后房地产市场在持续回暖之中稳步转型 。
　　转正 、回暖:房地产新态势基本确立
　　“5月开始商品房和商品住宅销售额同比增速转正;6月开始商品房和商品住宅销售面积同比增速转正都表明房地产市场的回暖态势 。”清华大学房地产研究所所长刘洪玉说 。
　　房地产市场近期的积极变化主要受益于2014年9月央行对首次置业和首次改善住房金融支持政策的加强及2015年3月金融税收政策的调整 。尤其是央行连续降息降准推动了商品房尤其是商品住宅市场价格的上升 。
　　数据表明40个主要城市新建商品住宅价格从2015年2月出现总体环比持续上涨 、6月份开始出现总体同比持续上涨 。在价格上涨及持续上涨预期带动下商品房和商品住宅销售量也从6月开始由连续16个月同比持续下降变为同比持续上涨基本确立房地产市场回暖态势 。　　 “这将有利于稳定房地产开发投资促进二手住房市场交易对缓解宏观经济下行压力稳定地方政府财税收入发挥积极作用 。”刘洪玉说 。
　　全国城市地价动态监测显示地价也出现转正 、回暖迹象 。五六月房地产用地供应环比由负转正房地产用地供应降幅收窄局部市场出现回暖迹象 。
　　“楼市回暖一定程度上带动了土地市场预期向好二季度全国住宅地价环比增速位居各用途之首局部地区市场上涨动力显现 。商品房销售面积 、销售额、住宅价格等指标均出现企稳迹象带动土地市场信心提振 。”全国城市地价动态监测组负责人赵松说商品房销售面积同比增长由负转正住宅待售面积减少显示去库存化加快带动5月份房地产用地供应环比转负为正6月份环比继续增加 。“开发企业土地购置面积同比降速与一季度大体持平降幅收窄 。”
　　分化 、去化:有保有压双管齐下
　　在土地与住房供给约束及人口持续净流入影响下目前北上广深一线城市及南京 、苏州 、厦门等主要二线城市住房价格明显回升 。8月深圳市新建商品住宅价格涨幅为全国之最环比同比上涨速度达到7.13%和35.62% 。
　　国家统计局数据显示房地产去库存正在出现积极变化 。5月末商品房待售面积比4月末减少15万平方米是自本轮房地产市场低迷以来商品房待售面积首现减少 。“五六七月特别是七月以来成交量稳定上升 。价格方面一线城市年初就上升了 。二三线城市价格水平也在回升 。这一点从库存上可以看出来 。三季度以来企业库存持续上升局面已经改变 。”国家发改委地产研究中心主任刘琳说 。
　　赵松说央地联动明确的预期导向触发市场自身调节机制积极释放库存压力风险推动了房地产市场自身的平稳运行 。土地市场出现局部回暖信号但市场分化程度有所加深 。二季度三线城市住宅地价环比增速变动幅度明显小于一二线城市 。
　　“大部分三四线城市和少量二线城市由于2010-2013年间土地和住房供给量过大加上部分城市人口持续净流出新建商品住宅需求不足住房价格处在环比同比持续下降过程中商品房交易受价格下降影响也持续低迷 。”刘洪玉说地区分化越来越明显针对市场冷热不均一是要从新增供应量上进行分类调控在供给短缺的一二线城市中适当增加土地供应 、供给严重过量的三四线城市中减少甚至暂停新增土地供应 。同时通过加大中小型城市公共基础设施和公共服务设施投入加速特大型城市部分功能向中小型城市疏解促进区域城市均衡发展 。
　　转型 、升级:由发动机变为稳定器
　　“从长期趋势看我国住房市场已跨越数量短缺阶段将从追求数量向追求质量转变改善型 、季节性 、第二住房 、高舒适度住宅 、适老住宅 、青年公寓等差异化 、特色鲜明需求将成为市场供给重点 。”刘洪玉说 。
　　2014年我国GDP构成中房地产业占6%房地产业税收占地方政府本级财政收入约为30%土地出让收入相当于地方政府本级财政收入56%房地产业仍是国民经济最重要产业之一 。
　　“房地产业在我国经济发展中的角色正在从增长火车头向稳定器转变 。”刘洪玉说作为GDP占比中的大块头未来经济发展少了房地产贡献 。但这种贡献会从增长转向为稳定即以住房投资和住房消费为主更多地给宏观经济提供一个稳定基础 。“未来房地产市场高效 、稳定可持续发展就是对宏观经济的最大贡献 。”
　　“从土地政策上坚持分类调控 、分地施策在解决热点城市供给不足与三四线城市供应过量问题同时要注重经济转型中的新兴产业需求 。”赵松说要加大改革力度 、激发市场活力结合地方发展实际加快出台总部研发 、仓储物流 、休闲养老 、城市更新 、文化旅游 、设施农业等领域用地政策支持房地产角色转换 。